Ce înseamnă administrarea unui condominium și ce obligații ai ca administrator în 2026

Administrarea unui condominium în România este reglementată prin Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari. Aceasta este “biblia” oricărui administrator de bloc — și orice abatere de la prevederile ei poate atrage răspundere civilă sau chiar penală.

În acest articol îți explic ce înseamnă în practică administrarea unui condominium și care sunt obligațiile concrete ale administratorului.

Cine poate fi administrator de condominium?

Conform legii, administratorul trebuie să fie o persoană fizică atestată sau o persoană juridică specializată. Atestarea se obține de la primăria localității și presupune o serie de condiții minime (cazier curat, examen de competențe etc.).

Un locatar poate fi ales administrator provizoriu, dar trebuie să obțină atestatul în termen. Un administrator fără atestat nu are bază legală pentru a administra asociația.

Principalele obligații ale administratorului

1. Gestiunea financiară

• Calcularea și emiterea listelor de plată lunare pentru fiecare apartament
• Colectarea cotelor de întreținere și gestionarea fondurilor asociației
• Ținerea contabilității simple a asociației
• Gestionarea fondului de rulment și fondului de reparații
• Întocmirea bilanțului anual

2. Întreținerea clădirii

• Coordonarea lucrărilor de întreținere și reparații ale spațiilor comune
• Supravegherea contractelor cu furnizorii (curățenie, lift, centrale termice, etc.)
• Sesizarea promptă a problemelor tehnice (instalații, acoperiș, subsol)

3. Relația cu proprietarii

• Organizarea adunărilor generale (cel puțin una pe an)
• Afișarea la avizier a informațiilor obligatorii (liste plată, hotărâri, etc.)
• Răspunsul la solicitările proprietarilor în termen rezonabil

4. Relația cu autoritățile

• Depunerea declarațiilor și documentelor la ANRSC și primărie
• Colaborarea cu inspectoratele la controale
• Raportarea situației financiare anuale

Greșeli frecvente pe care le fac administratorii

Din experiența noastră, am văzut des aceste probleme:

• Lipsa transparenței financiare — listele de plată nu sunt explicate clar, locatarii nu știu exact ce plătesc și pentru ce
• Neactualizarea documentelor — contracte expirate cu furnizorii, dosarul asociației incomplet
• Ignorarea restanțelor — un administrator eficient colectează restanțele prompt, nu lasă datoriile să se acumuleze
• Comunicare deficitară — locatarii nu sunt informați la timp despre lucrări, cheltuieli sau probleme

Când are sens să externalizezi administrarea?

Dacă administrezi singur, voluntar sau semiprofesionist, este ușor să te simți copleșit de volumul de muncă. Externalizarea către o firmă specializată are câteva avantaje clare:

• Cunoașterea completă a legislației și actualizarea automată la modificări
• Software profesional de gestionare a fondurilor și listelor de plată
• Disponibilitate 24/7 pentru urgențe
• Responsabilitate contractuală clară

La CurățenieBloc oferim administrare profesională pentru condominii de orice dimensiune din București și Ilfov. Dacă ești interesat să afli mai multe, te invităm la o discuție fără obligații.

Află mai mult despre serviciile noastre de administrare →

← Înapoi acasă